关于加强物业服务纠纷诉前调解 推进诉源治理的建议（第0617号）的答复

张东波代表：

您提出的关于加强物业服务纠纷诉前调解推进诉源治理的建议已收悉，现答复如下：

为切实解决您建议中所提问题，我局组成专项调研组，到沈河区北站街道、沈阳市物业服务行业协会进行了走访调研。调研发现街道、社区在落实物业纠纷化解中存在一定弊端：一是物业纠纷类型导致纠纷化解主体偏差。我市物业类型分为保障型物业、普通物业（等级物业），保障型物业是由社区兜底提供的基本物业服务，而普通物业则是由物业企业提供的根据收费确定的物业服务。目前引发物业诉讼的多是普通物业的纠纷。确如您建议中所提“受理的以催缴物业费为主的物业类民事案件数量一直居高不下”，即为物业企业与业主之间的矛盾，行业特点显著，若将所有物业纠纷化解任务都交予社区，存在一定不合理性。二是街道、社区调委会人员结构导致化解能力偏低。调研发现，社区工作人员力量同繁重的基层治理工作任务不相匹配。一人身兼数职，既是调解员、评理说事员又是平安志愿者、楼长等，工作量大、事项繁杂，很难实现“一心一意干专业事”。三是物业纠纷特点导致化解效率偏低。业主与物业企业矛盾一般较为激烈，涉诉事务往往涉及所在物业业主的共同性问题，纠纷化解难度大于一般案件，专业要求也相对较高，而社区调解员一般不具备法律、经济等专业素质，仅凭朴素的调解技巧很难完成化解。

综上，物业纠纷的化解单纯依靠社区难度较大，通过健全组织、整合力量、建立机制加强物业服务纠纷诉前调解，推进物业纠纷诉源治理是行之有效的方式。

一、健全组织，专门力量干专业的事

针对您的建议“组建队伍，打造一支物业纠纷诉前调解骨干力量。”我局正在陆续打造专业物业纠纷调解组织队伍。目前沈阳市已经成立物业纠纷人民调解委员会4个（沈阳市物业纠纷人民调解委员会、沈阳市物业服务行业协会物业纠纷人民调解委员会、沈阳市物业管理协会物业纠纷人民调解委员会、辽宁省物业学会沈阳地区物业纠纷人民调解委员会），专门从事物业纠纷调解的人民调解员328人。此外，沈阳市首个与房产局合作的调解工作室，今年4月在沈河区成立。

下一步，我局将继续强化物业纠纷调委会作用，不断创新和发展人民调解工作，加强与物业行业管理部门、企事业单位、社会团体和组织的联系和沟通，相互支持、相互配合，共同指导和推动更多物业行业人民调解组织建立。指导各物业纠纷调委会与时俱进，主动适应物业纠纷发展变化的新特点以及社会经济发展的新要求，不断创新工作理念、制度方法、有效经验，充分激发新时代新征程调解工作动能，主动提升调解能力水平。

二、整合力量，基层社区干能干的事

针对您的建议“明确主体，发挥街道和社区的监管、诉前调解职能。”我局通过强自身、补外力，切实提高社区调委会化解物业纠纷能力。首先通过对调解员的教育培训提高调解工作的质量和效率。2023年我们组织调解员线上学习20余次、集中培训3次，发放书籍5000余本。其次充分结合“零纠纷”建设工作，组织司法行政工作人员406人、村居法律顾问（律师）1533人下沉社区对接“零纠纷”工作室，今年一季度已化解物业纠纷772件。最后引导行业专业嵌入服务。发挥物业纠纷调委会的专业优势与实践优势，搭建调解服务平台，通过调解视频系统帮助基层调委会开展疑难案件“会诊”、走进社区、企业开展常态化“坐堂问诊”，最大限度为社区提供专业支持、为群众提供专业服务。今年物业纠纷调委会已在大东区、沈河区开展社区服务6场。

下一步，我局将进一步优化社区调委会组织队伍。积极开展志愿者队伍建设，吸纳本地区德高望重的党员干部、人大代表、热心群众等社会力量加入人民调解员队伍中，通过说事、议事、调事让广大群众充分表达诉求，得到帮助，及时开展形式多样的法治宣传，全力化解物业纠纷。根据各地区的经济和社会发展水平，采取宜专则专、宜兼则兼，专兼职相结合方式，逐步向专职过渡的方式扩充和完善专业调解员队伍，力争实现街道配备不少于2名专职调解员、社区配备不少于1名专职人民调解员的工作目标。同时指导各区县司法行政机关探索在街道、社区调委会建立物业纠纷化解绿色通道，有条件的设立物业纠纷调解工作室。

三、建立机制，齐抓共管干应干的事

针对您的建议“加强保障，形成“人民调解在前，法院诉讼断后”的工作模式。”我局目前已经建立与部分基层法院的沟通协作。沈阳市物业服务行业协会人民调委会已派驻调解员赴沈河、和平、浑南、铁西，皇姑、于洪、沈北各区法院开展联调工作。协调联动机制建立以来，共化解物业纠纷4000余件。

下一步，我局将逐步深化与各地区法院的合作，探索扩容物业纠纷调解网络，以沈阳市物业行业纠纷人民调解委员会与基层法院的合作为范本向全市推广，实现横向延伸、更广覆盖，形成推进调解工作的有机合力。依托物业纠纷诉调联动机制，建立集物业行业、法律专业为核心的专家团队，不断探索物业纠纷诉源治理工作，探讨物业纠纷案例、深挖物业纠纷诉源治理模板，努力提供物业矛盾纠纷源头治理的经验和模式，共同努力推进沈阳物业领域治理水平提升。

针对您所提“发放调解经费补贴”的建议，目前沈阳市已通过选任特邀调解员的方式推动诉源治理，特邀调解员的补贴由各地财政保障，由法院发放。下一步，我局也将争取党委政府理解和支持，全力落实人民调解“以案定补”政策，将经费纳入年初财政预算，确保各地落实中央和省级司法行政财政转移支付资金、专项资金用于保障人民调解和工作，切实提高广大人民调解员的工作热情和积极性。

感谢您对物业纠纷调解工作的重视和关心。                     

  沈阳市司法局

                                2024年4月29日